Spadająca zdolność kredytowa ogranicza metraż mieszkań dostępnych na kredyt

Drożejące kredyty hipoteczne wpływają na zmniejszenie zdolności kredytowej Polaków, co przekłada się na mniejszy metraż mieszkań, które można kupić na kredyt. W Warszawie przeciętna zdolność kredytowa we wrześniu 2026 roku wyniosła 1,161 mln zł. Przy tym poziomie kredytu można było kupić mieszkanie o powierzchni 86,7 mkw. z rynku pierwotnego. Jednak w porównaniu do wcześniejszych miesięcy dostępny metraż zmniejszył się o 1,3 mkw.

Zmiany w zdolności kredytowej i dostępności mieszkań w Warszawie

Według analiz przygotowanych przez Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, przeciętna zdolność kredytowa Polaków we wrześniu 2026 roku wyniosła 1,161 mln zł. W porównaniu do roku poprzedniego była wyższa o 4,1 proc., co nominalnie oznacza wzrost o 45,2 tys. zł. Jednak w sierpniu 2026 roku, w związku z podwyżkami stałoprocentowych stawek hipotecznych, większość banków obniżyła szacunki zdolności kredytowej względem lipca. W efekcie przeciętna zdolność kredytowa spadła o 8,5 tys. zł w porównaniu do sierpnia.

Symulacja przygotowana dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie zakłada miesięczne dochody netto na poziomie 15 tys. zł, z czego kobieta zarabia 8 tys. zł, a jej partner 7 tys. zł. Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego, przeciętna zdolność kredytowa pozwala na zakup mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni 86,7 mkw. To o 1,3 mkw. mniej niż trzy miesiące wcześniej, ale o 1,4 mkw. więcej niż rok wcześniej.

W ujęciu dwuletnim dostępny metraż był wyższy o 9,4 mkw., gdy zdolność kredytowa zaczynała rosnąć. W przypadku rynku wtórnego, gdzie średnia cena transakcyjna w II kwartale 2026 roku przekroczyła 19 tys. zł za metr kwadratowy, dostępny metraż wyniósł 76,3 mkw. To o 0,3 mkw. mniej niż kwartał wcześniej i o 0,3 mkw. więcej niż rok wcześniej.

Dane dotyczące poszczególnych dzielnic Warszawy wskazują, że przeciętne ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w sierpniu 2026 roku wahały się od niespełna 13 tys. zł za metr kwadratowy na Białołęce do 20,6 tys. zł za metr kwadratowy w Śródmieściu. Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego i przeciętnej maksymalnej zdolności kredytowej, dostępny metraż wynosił od około 70 mkw. w Śródmieściu do około 113 mkw. na Białołęce.

Trendy w metrażach mieszkań i domów oddawanych do użytku

Pomimo że przeciętna zdolność kredytowa pozwala na zakup mieszkań o większym metrażu niż przed dwoma laty, deweloperzy oddają do użytku coraz mniejsze mieszkania. W I połowie 2026 roku deweloperzy przekazali do użytkowania ponad 46,4 tys. mieszkań w budynkach wielorodzinnych, a ich średnia powierzchnia wyniosła 51,4 mkw. To o 0,4 mkw. więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku. W samym II kwartale 2026 roku średnia powierzchnia mieszkań wyniosła 51,3 mkw., tyle samo co rok wcześniej i o 0,3 mkw. mniej niż w II kwartale 2024 roku.

W przypadku domów jednorodzinnych w I połowie 2026 roku przeciętna powierzchnia wyniosła 127,2 mkw. W porównaniu do I połowy 2025 roku była mniejsza o 0,7 mkw. w porównaniu do I połowy 2025 roku. W II kwartale 2026 roku Główny Urząd Statystyczny odnotował średnią powierzchnię domów jednorodzinnych na poziomie 125,3 mkw., czyli o 3,7 mkw. mniej niż rok wcześniej w tym samym okresie.

W analizowanym okresie przeciętna zdolność kredytowa oraz ceny nieruchomości wpływały na dostępność mieszkań o określonym metrażu, a jednocześnie obserwowane są zmiany w wielkości mieszkań i domów oddawanych do użytku.

Przeciętna zdolność kredytowa we wrześniu 2026 roku, wynosząca 1,161 mln zł, pozwalała na zakup mieszkania o powierzchni 86,7 mkw. z rynku pierwotnego w Warszawie, co stanowiło spadek o 1,3 mkw. w porównaniu do wcześniejszych miesięcy. Na rynku wtórnym dostępny metraż wyniósł 76,3 mkw. Ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy różniły się znacząco, od około 13 tys. zł za metr kwadratowy na Białołęce do 20,6 tys. zł w Śródmieściu, co przekładało się na dostępny metraż od około 70 do 113 mkw. Deweloperzy oddawali do użytku mieszkania o średniej powierzchni około 51,4 mkw., a domy jednorodzinne miały przeciętnie 127,2 mkw. powierzchni.