Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku mieszkaniowym w II kwartale 2026 roku

W II kwartale 2026 roku na rynku mieszkaniowym w Polsce obserwowano stabilizację różnic między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, zwłaszcza na rynku wtórnym.

Średnia cena transakcyjna mieszkań na siedmiu największych rynkach wtórnych wyniosła 13 657 zł za metr kwadratowy.

Możliwości negocjacyjne przy zakupie mieszkań uległy zmniejszeniu, osiągając najniższe poziomy od kilku lat w Warszawie i Wrocławiu.

Różnice cen ofertowych i transakcyjnych na rynku wtórnym

W II kwartale 2026 roku na największych rynkach wtórnych w Polsce różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi wahały się od 7,5 proc. we Wrocławiu do 16,7 proc. w Gdańsku. Zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź) wyniosła 13 657 zł za metr kwadratowy i wzrosła o 0,1 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem 2026 roku. W tym samym czasie przeciętne oczekiwania sprzedających wzrosły o 0,8 proc.

Wyłączając Warszawę, przeciętna kwota wpisywana w aktach notarialnych była o 0,6 proc. niższa niż w poprzednim kwartale, co było pierwszym takim przypadkiem od pierwszego kwartału 2023 roku. W Krakowie i Poznaniu przeciętne ceny transakcyjne zaczęły spadać, podczas gdy ceny ofertowe w tych miastach nadal rosły, co spowodowało wzrost różnicy między cenami ofertowymi a transakcyjnymi o 4 punkty procentowe w Krakowie i 3 punkty procentowe w Poznaniu w ujęciu kwartalnym.

W innych miastach, takich jak Gdańsk, Łódź i Warszawa, różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi zaczęły się zmniejszać. W ujęciu rocznym dominowały jednak wzrosty współczynnika rozwarstwienia, od 0,3 punktu procentowego w Gdańsku do 5,8 punktu procentowego w Poznaniu. W mniejszych miastach wojewódzkich, takich jak Rzeszów i Lublin, różnice te były znacznie mniejsze i wyniosły odpowiednio 1,8 proc. i 1,5 proc.

Różnice cen na rynku pierwotnym oraz możliwości negocjacyjne

Na rynku pierwotnym różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi były tradycyjnie mniejsze niż na rynku wtórnym, jednak w ujęciu rocznym wzrosły. W II kwartale 2026 roku różnice te wyniosły od 5,9 proc. w Krakowie do 19 proc. w Łodzi. W Gdańsku różnica sięgnęła 18,1 proc., a w Warszawie 10,2 proc.

Wzrost różnic na rynku pierwotnym był związany ze zmianą struktury oferty, obejmującą wyprzedaż tańszych mieszkań oraz wprowadzanie droższych lokali do sprzedaży.

W zakresie możliwości negocjacyjnych, w II kwartale 2026 roku przeciętne obniżki cen podczas negocjacji wyniosły 2 proc. w Krakowie oraz 1,4 proc. w Warszawie i Wrocławiu, co stanowiło najniższe poziomy od kilku lat. Natomiast podczas ekspozycji ogłoszeń sprzedający obniżali ceny średnio od 2,6 proc. we Wrocławiu i Łodzi do ponad 3 proc. w Krakowie, Warszawie i Gdańsku. Różnice między pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi uległy spłaszczeniu zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym.

W porównaniu do II kwartału 2025 roku, kiedy różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wahały się od 4 do 6 proc., obecne wartości różnią się od tych sprzed roku.

W II kwartale 2026 roku na rynku mieszkaniowym w Polsce utrzymywały się różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, a możliwości negocjacyjne uległy zmniejszeniu. Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym wykazywały stabilizację, podczas gdy ceny ofertowe w niektórych miastach nadal rosły. Na rynku pierwotnym różnice cenowe były mniejsze, ale wzrosły w ujęciu rocznym. Wartości te odzwierciedlają zmiany w strukturze oferty oraz zachowania sprzedających i kupujących w pierwszej połowie 2026 roku.