POLSTR wchodzi do kredytów hipotecznych – zmiany w oprocentowaniu i reakcja na decyzje RPP

POLSTR to nowy wskaźnik referencyjny, który od września 2026 r. stosowany jest w kredytach mieszkaniowych o zmiennym oprocentowaniu. Wskaźnik ten różni się od WIBOR-u sposobem wyliczania i może wpływać na tempo reakcji rat kredytów na decyzje Rady Polityki Pieniężnej. PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny jako pierwsi wprowadzili kredyty oparte na POLSTR 1M Stopa Składana. Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła stopy procentowe NBP bez zmian na poziomie 3,75 proc. od marca 2026 r.

Decyzja RPP i jej wpływ na rynek kredytów mieszkaniowych

Rada Polityki Pieniężnej (RPP) zdecydowała o utrzymaniu stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego na niezmienionym poziomie 3,75 proc. od 5 marca 2026 r. Decyzja ta została podjęta w środę, stopy pozostają stabilne od 5 marca 2026 r.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl, Jarosław Jędrzyński, ocenił, że brak obniżki stóp nie spowoduje gwałtownych zmian na rynku mieszkaniowym. Według niego sprzedaż mieszkań będzie bardziej zależała od konkurencji między bankami, wzrostu dochodów klientów oraz cen samych nieruchomości niż od kolejnych ruchów RPP.

Wprowadzenie wskaźnika POLSTR i jego charakterystyka

3 września 2026 r. PKO Bank Polski oraz PKO Bank Hipoteczny jako pierwsze instytucje finansowe zaoferowały kredyty mieszkaniowe o zmiennym oprocentowaniu opartym na wskaźniku referencyjnym POLSTR 1M Stopa Składana. Zgodnie z mapą drogową Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), od początku 2027 r. wskaźniki WIBOR i WIBID nie powinny być stosowane w nowych umowach i instrumentach finansowych. Banki mają kilka miesięcy na zmianę systemów i cenników.

POLSTR jest wyznaczany na podstawie rzeczywistych transakcji depozytowych overnight, czyli pożyczek zawieranych pomiędzy instytucjami finansowymi na jedną noc. W przypadku kredytu hipotecznego oferowanego przez PKO Bank stosowany jest wskaźnik POLSTR 1M Stopa Składana, który agreguje i składa stawki z okresu odpowiadającego jednemu miesiącowi. Oznacza to, że oprocentowanie jest kształtowane przez koszt pieniądza już odnotowany na rynku.

W przeciwieństwie do POLSTR, wskaźniki WIBOR 3M i 6M są oparte na oczekiwaniach dotyczących przyszłego poziomu stóp procentowych. WIBOR może zmieniać się przed decyzjami RPP, jeśli rynek uzna je za prawdopodobne, natomiast POLSTR 1M reaguje bardziej stopniowo, gdyż starsze obserwacje są zastępowane nowymi.

Według danych GPW Benchmark, POLSTR 1M Stopa Składana wynosił 3,55941 proc. w dniu środy, podczas gdy wartości WIBOR sięgały 3,84 proc. dla 3-miesięcznego i 3,86 proc. dla 6-miesięcznego okresu. Różnica ta wynosiła około 0,28–0,30 punktu procentowego na korzyść POLSTR.

Jarosław Jędrzyński podkreślił, że niższy wskaźnik nie oznacza automatycznie niższego oprocentowania dla klienta, ponieważ oprocentowanie zmiennej hipoteki jest sumą wskaźnika i marży banku. Klienci powinni zwracać uwagę na rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO), prowizje bankowe, koszty produktów dodatkowych oraz zasady aktualizacji raty. Niższy benchmark może przynieść korzyść, jeśli bank nie zrekompensuje jej podwyższoną marżą.

Ekspert wskazał również, że dwie hipoteki o identycznej marży, ale oparte na różnych wskaźnikach (POLSTR i WIBOR), mogą reagować na decyzje RPP w różnym tempie. W przypadku POLSTR zmiany będą bardziej stopniowe, natomiast WIBOR może szybciej odzwierciedlać oczekiwania rynku co do przyszłych decyzji RPP.

Jędrzyński zaznaczył, że jeśli konkurencja na rynku kredytów mieszkaniowych pozwoli klientom wykorzystać niższą wartość POLSTR, ich zdolność kredytowa może ulec poprawie nawet bez kolejnych cięć stóp procentowych. W przeciwnym razie różnica może zostać zniwelowana przez marżę banku, co uczyni reformę głównie zmianą techniczną.

Wprowadzenie POLSTR do kredytów hipotecznych stanowi istotną zmianę w sposobie wyliczania oprocentowania, która będzie miała wpływ na rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce w najbliższych miesiącach.