Nowe przepisy UE ograniczą najem krótkoterminowy w obszarach kryzysu mieszkaniowego

Komisja Europejska zaproponowała nowe przepisy, które mają ułatwić lokalnym władzom wprowadzanie ograniczeń dotyczących najmu krótkoterminowego w obszarach z problemem dostępności mieszkań. Propozycja, znana jako Affordable Housing Act, wprowadza pojęcie „obszarów dotkniętych trudnościami mieszkaniowymi”, obejmujących miasta, dzielnice lub miejscowości turystyczne, gdzie ceny mieszkań są wysokie w stosunku do dochodów, a dostępność lokali ograniczona.

Według badań Eurobarometru, 40 proc. mieszkańców Unii Europejskiej uważa brak mieszkań w rozsądnych cenach za poważny problem, a w miastach odsetek ten wynosi 51 proc. Komisja Europejska wskazała, że jednym z czynników pogłębiających kryzys mieszkaniowy jest rozwój najmu krótkoterminowego, który może zmniejszać liczbę mieszkań dostępnych dla stałych mieszkańców.

Definicja obszarów kryzysu mieszkaniowego i kryteria ograniczeń

Nowe przepisy mają dostarczyć lokalnym władzom konkretnych wytycznych do wykazania, że dany teren jest obszarem dotkniętym trudnościami mieszkaniowymi. Podstawowym wskaźnikiem ma być relacja cen mieszkań do dochodów mieszkańców, uzupełniona analizą lokalnej podaży i popytu oraz zmian demograficznych.

W przypadku wprowadzania ograniczeń dotyczących najmu krótkoterminowego konieczne będzie wykazanie, że przez co najmniej trzy lata najem ten wywierał znaczący negatywny wpływ na dostępność lub ceny mieszkań. Samorządy będą musiały także udowodnić, że mniej restrykcyjne rozwiązania nie byłyby równie skuteczne.

Ograniczenia mają być ukierunkowane na konkretny obszar i problem, proporcjonalne oraz obowiązywać maksymalnie przez pięć lat, z możliwością ich przeglądu w trakcie obowiązywania.

Reakcje branży i dotychczasowe regulacje w państwach członkowskich

Komisja Europejska podkreśliła, że mieszkalnictwo pozostaje kompetencją państw członkowskich i ich samorządów, a KE nie będzie wskazywać konkretnych miast czy regionów dotkniętych kryzysem ani nakazywać wprowadzania ograniczeń. Zachęca natomiast do działań takich jak szybsze wydawanie pozwoleń na budowę, udostępnianie gruntów, renowacje budynków oraz zwiększanie liczby mieszkań socjalnych.

Wiele państw i miast już wprowadziło własne regulacje dotyczące rynku mieszkaniowego. Austria stosuje przepisy ograniczające nabywanie drugich domów, Niemcy regulują problem pustostanów i przekształcania mieszkań na inne cele, a Holandia wprowadziła ograniczenia dotyczące kupowania lokali z przeznaczeniem na wynajem. Ograniczenia najmu krótkoterminowego obowiązują także w Paryżu i Barcelonie.

Branża turystyczna wyraziła krytykę wobec propozycji KE. Organizacja EU Travel Tech, reprezentująca m.in. Airbnb i Booking.com, wskazała, że Komisja nadmiernie koncentruje się na najmie krótkoterminowym, nie wykazując jednoznacznie, że to on przyczynia się do problemów mieszkaniowych. Organizacja ostrzegła przed potencjalnym odmienne traktowaniem sektora najmu krótkoterminowego w porównaniu do innych usług na jednolitym rynku.

Airbnb oceniło, że propozycja KE nie zwiększy liczby mieszkań dostępnych na rynku najmu długoterminowego, a jedynie podniesie niepewność regulacyjną. Firma poparła zasadę proporcjonalnych i opartych na danych ograniczeń, podkreślając jednocześnie potrzebę rozróżnienia między dużymi operatorami komercyjnymi a osobami wynajmującymi okazjonalnie drugi dom.

Wzrost sektora najmu krótkoterminowego jest zauważalny – w latach 2018–2024 liczba noclegów oferowanych za pośrednictwem czterech największych platform wzrosła w UE o 93 proc. W centrum Madrytu na każde 100 mieszkań dostępnych na rynku długoterminowym przypada około 40 lokali oferowanych na krótki termin. Na Malcie ponad 60 proc. ofert krótkoterminowych jest zarządzanych przez gospodarzy posiadających co najmniej dwa lokale.

Problemem są także pustostany – w Zagrzebiu ponad 19 proc. lokali mieszkalnych pozostaje niezamieszkanych. Komisarz ds. mieszkalnictwa Dan Jorgensen wskazał, że w niektórych miastach 20–30 proc. mieszkań stoi pustych.

Proponowane przepisy przewidują ułatwienie samorządom wprowadzania ograniczeń, które będą musiały być proporcjonalne i oparte na konkretnych danych dotyczących lokalnego rynku mieszkaniowego. Ograniczenia te mają obowiązywać maksymalnie przez pięć lat i podlegać przeglądowi w trakcie ich trwania.

Komisja Europejska zachęca również do działań wspierających rozwój przystępnego cenowo mieszkalnictwa, takich jak przyspieszenie wydawania pozwoleń na budowę, udostępnianie gruntów oraz renowacje istniejących budynków.

Propozycja Affordable Housing Act jest pierwszą inicjatywą na poziomie Unii Europejskiej, która wprowadza ramy prawne dotyczące obszarów z trudnościami mieszkaniowymi i umożliwia lokalnym władzom reagowanie na kryzys mieszkaniowy poprzez regulacje najmu krótkoterminowego.