Paradoks polskiego rynku mieszkaniowego i jego wpływ na młode pokolenie

Aż 75 proc. Polaków mieszka w lokalach własnościowych bez kredytu, jednak kryzys mieszkaniowy w kraju przybiera na sile. Ceny mieszkań z rynku pierwotnego wzrosły o 88 proc., a ponad połowa młodych dorosłych to tzw. gniazdownicy, czyli osoby pozostające w domu rodzinnym.

Brak dostępu do mieszkań jest jedną z najważniejszych przeszkód dla młodych Polaków w podejmowaniu decyzji o założeniu rodziny. Według raportu "Mieszkalnictwo a dzietność" połowa młodych wskazuje ten problem jako istotny.

Stan rynku mieszkaniowego i sytuacja młodych dorosłych

Statystyki pokazują, że na statystycznego Polaka przypada zaledwie 1,2 pokoju, podczas gdy średnia unijna wynosi 1,7 pokoju. Wysoki odsetek mieszkań własnościowych bez kredytu wynika z prywatyzacji z lat transformacji oraz dziedziczenia nieruchomości. Jednak osoby wchodzące na rynek mieszkaniowy napotykają na poważne trudności.

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego wzrosły o 88 proc., co wpływa na sytuację młodych dorosłych. Aż 51 proc. osób w wieku 25–34 lata nadal mieszka z rodzicami. Odsetek osób uznających dostęp do kredytu za bardzo trudny spadł z 52 do 41 proc., jednak eksperci zwracają uwagę, że samo zwiększenie podaży nowych budynków nie rozwiąże problemu.

Badanie "Diagnoza Młodzieży 2026" wskazuje, że ponad połowa osób w wieku 25–34 lat mieszka z rodzicami. Zjawisko to jest określane jako gniazdownictwo i wynika z wysokich kosztów mieszkaniowych oraz niestabilności dochodów. 48 proc. osób do 29. roku życia odkłada decyzję o rodzicielstwie z powodów mieszkaniowych.

W dużych miastach czynsz i opłaty stanowią od 35 do 55 proc. dochodu rozporządzalnego młodych dorosłych, a w Warszawie to około 70 proc. mediany ich zarobków netto. Co czwarty badany oczekuje od państwa poprawy dostępności mieszkań i polityki mieszkaniowej ułatwiającej start w dorosłość.

Polityka mieszkaniowa i wyzwania demograficzne

W 2026 roku rząd przeznaczy z budżetu państwa 6,7 mld zł na inwestycje mieszkaniowe. Największa część tych środków, 4,02 mld zł, trafi na wsparcie budownictwa komunalnego i społecznego za pośrednictwem Funduszu Dopłat w BGK. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem ustawy, który zakłada budowę 250 tys. mieszkań społecznych przez SIM-y, TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe oraz remont 128 tys. mieszkań komunalnych w ciągu 10 lat.

Raport "Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków" wskazuje, że najpoważniejszą barierą w dostępie do mieszkań są wysokie ceny zakupu (77 proc.) oraz koszty najmu (43 proc.). Respondenci podkreślają także zbyt małą liczbę mieszkań komunalnych i TBS (19 proc.) oraz nowych inwestycji (16 proc.).

Z danych GUS wynika, że na 100 dzieci przypada 148 seniorów, a liczba osób w wieku 65+ przekroczyła 7,9 mln w 2025 roku. Średnia wieku w Polsce ma wynosić 51 lat. Wiele mieszkań w wysokich budynkach nie jest przystosowanych do potrzeb osób starszych, na przykład z powodu braku wind.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków, który zakłada obowiązek montażu wind w nowych budynkach wielorodzinnych oraz określa minimalną liczbę mieszkań bezprogowych z odpowiednią szerokością drzwi i dostępem do części wspólnych.

Deweloperzy uwzględniają zmieniającą się demografię w swoich strategiach. Powstają pierwsze projekty senioralne, a praktycznie nie buduje się już mieszkań bez wind.

Wśród młodych Polaków prawie trzy czwarte respondentów uważa, że posiadanie własnego mieszkania zwiększa skłonność do posiadania dziecka, a ponad połowa deklaruje, że jest to podstawowy warunek myślenia o rodzinie i stabilizacji życiowej.

Wysokie koszty życia oraz niska dostępność mieszkań stanowią kluczowe czynniki ograniczające autonomię ekonomiczną młodego pokolenia. Eksperci mówią o potrzebie tworzenia instrumentów zwiększających podaż mieszkań o dostępnym czynszu, zwłaszcza dla młodych osób.

W Polsce teoretycznie istnieje nadwyżka 600 tys. mieszkań, jednak wiele z nich znajduje się w budynkach nieprzystosowanych do potrzeb obecnej populacji, co stanowi wyzwanie dla rynku mieszkaniowego.

Zmiany demograficzne, takie jak rosnąca liczba seniorów i malejąca liczba urodzeń, mają wpływ na przyszłe potrzeby mieszkaniowe, co jest uwzględniane w polityce mieszkaniowej oraz strategiach deweloperskich.

Warto zauważyć, że oprócz budowy nowych mieszkań, unijne rekomendacje kładą nacisk na termomodernizację, budownictwo społeczne oraz planowanie przestrzenne uwzględniające transport.

W kontekście tych danych i działań, sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym pozostaje złożona, a kwestie dostępności mieszkań i ich dostosowania do potrzeb różnych grup społecznych są przedmiotem bieżących dyskusji i planów legislacyjnych.